Los amenities dejaron de ser un valor agregado para convertirse en un factor importante a la hora de elegir una vivienda. Ya no basta con encontrar un departamento luminoso, o renovado: hoy el edificio, y sus zonas comunes, traccionan cada vez más.
Sin embargo, más allá de los agregados, todos los inmuebles multifamiliares comparten espacios y “cosas” comunes según la ley. En la Argentina, la regulación de la Propiedad Horizontal comenzó en 1948 con la sanción de la ley 13.512, pionera en esta área, que estableció reglas comunes para organizar la vida en los edificios.
A través de 20 artículos publicados en el Boletín Oficial se definía de qué manera se organizan y funcionan los inmuebles compuestos por unidades independientes.
Entre sus disposiciones, la ley establecía que los distintos departamentos podían pertenecer a propietarios diferentes; que cada dueño sería titular exclusivo de su propiedad y copropietario sobre el terreno y los espacios comunes del edificio, entre otros puntos.
Aunque esta normativa estableció las bases de vivir en conjunto, fue derogada con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, que unificó el derecho civil y el comercial, y fue aprobado por la ley 26.994, el 8 de octubre de 2014.
La legislación más reciente, no se opone a la anterior: sigue su misma línea e incorpora soluciones prácticas que ya se aplicaban en códigos procesales y en leyes locales.
En ese marco, el artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación, enumera las “cosas y partes necesariamente comunes”. Es decir, los espacios y estructuras que pertenecen a todos los propietarios y son indispensables para la seguridad y funcionamiento del edificio. Las partes son:
Pero, no son las únicas. Algunos edificios también gozan de “cosas y partes comunes no indispensables”, que están definidas en el artículo número 2042:
Por último, el artículo 2043 define las “cosas y partes propias”, es decir todo aquello que está dentro del departamento y que no afecta la estructura del edificio, como puertas, ventanas y revestimientos.
Un dato importante, es que también pueden ser consideradas partes propias algunos espacios fuera de la unidad funcional. Para que esto suceda, el reglamento del edificio debe decir, de manera expresa, que son de uso exclusivo, como una cochera asignada o una baulera.