La reforma a la cuestionada Ley de Alquileres votada por el Congreso fue publicada este martes en el Boletín Oficial y su fecha oficial de vigencia es este miércoles 18 de octubre de 2023.
Todos los contratos que se firmen a partir de esa fecha deberán regirse por las nuevas normas. Algunos conceptos de la ley no se modificaron, como que los contratos durarán tres años. Pero otros, como la actualización del precio mensual, cambió completamente.
No solo los valores deberán ajustarse cada seis meses, en lugar de los 12 meses anteriores, sino que ahora se usará otro índice, más ligado al aumento del salario que a la inflación.
Aquí unas claves de lo que tenés que saber si necesitás alquilar o ser está por vencer tu contrato:
Qué pasará con los contratos vigentes
Los contratos vigentes siguen rigiéndose bajo la ley anterior, con la actualización anual por el Índice de Contratos de Locación ICL. Este Índice toma en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE).
Cuánto durarán los contratos de alquiler
El plazo de los contratos se mantiene en los tres años de la actual ley. No se volverán a los dos años previos al 2020.
Cada cuánto se actualizará el alquiler
Los alquileres, que hasta ahora se actualizaban una vez al año, ahora se ajustarán en plazos no menores a los seis meses.
Qué índice de ajuste deberán seguir los contratos
El mecanismo de indexación que se tomará para actualizar los contratos es el coeficiente Casa Propia que publica el ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Este índice, que hoy se usa para los créditos Casa Propia y Procrear II, toma el menor indicador entre el promedio de la variación salarial (CVS) del último año (no la de un único mes) y el promedio de la inflación del mismo periodo (CER). Además, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9. Es decir, en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, la fórmula solo lo hace en un 90%.
En la práctica, desde que se creó en 2021, el índice siempre tomó la variación salarial, porque nunca los incrementos de los sueldos superaron a la inflación. Y es muy probable que esto se mantenga en los próximos meses, lo que juega a favor de los inquilinos y en contra de los propietarios.
Cómo se hace la cuenta para saber de cuánto será el aumento
El Índice Casa Propia originalmente sirve para hacer actualizaciones mensuales. Por ejemplo, haciendo un ejercicio retrospectivo, si un inquilino pagaba hace un año, en octubre de 2022, $ 60.000 de alquiler, con la nueva ley hubiese tenido un ajuste a $ 78.696 en abril de 2023 y en octubre de 2023 su alquiler habría trepado a $ 108.300.
Para sacar de cuánto es el aumento hay que multiplicar el valor del alquiler por el índice de cada mes, por seis meses.
Indice Casa Propia que se tomará para actulizar alquileresPor ejemplo, si el inquilino hubiese firmado su contrato en enero de 2023, para saber cuánto iba a tener que pagar en julio, tiene que tomar el índice de febrero y multiplicarlo por el de marzo, luego el resultado multiplicarlo por el de abril y así mes a mes hasta julio.
El resultado de esa cuenta da 1,34594 y, a ese número, se lo multiplica por lo que se paga de alquiler para saber de cuánto será el aumento. Por ejemplo, si el alquiler en enero era de 70.000 pesos, se pasaría a pagar $ 94.216, un incremento de 34,6%. En ese lapso,
Al mismo resultado se llega multiplicando el valor del alquiler de $ 70.000 por cada índice mensual, desde febrero a julio.
Hasta noviembre (último mes disponible) el índice Casa Propia se incrementó 69%, contra una inflación interanual (la nueva ley dice que hay que considerar el promedio de los últimos 12 meses) de 124,4% a agosto.
Así, si se actualizara a noviembre, ese alquiler de $ 70.000 en enero se transformaría en $ 118.188, con lo cual en diciembre superaría fácilmente los $ 120.000.
Con el índice anterior ICL, a octubre ya el incremento anual es de 118%, por lo que ese alquiler de 70.000 a fin de año superaría ampliamente los $ 150.000.
¿Se pueden hacer contratos en dólares?
El proyecto votado en el Senado puntualiza que en los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse «en moneda nacional y por períodos mensuales». De esta manera, intenta frenar los contratos en dólares y el pago anticipado. Tampoco se pueden publicar avisos en dólares.
Para los propietarios: sin Monotributo
Los propietarios que tengan ingresos provenientes de contratos de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo.
Se podrán deducir alquileres del Impuesto a las Ganancias
Las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10 % del monto anual del contrato de locación.
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