Desde su relanzamiento en abril de 2024, los créditos hipotecarios UVA se convirtieron en uno de los principales motores de recuperación del mercado inmobiliario. Sin embargo, la avalancha de solicitudes y la falta de mecanismos financieros para sostenerlos forzaron a los bancos a subir sus tasas de interés.
En lo que va del 2025, el sistema financiero ya desembolsó el equivalente a US$1193 millones ajustados por inflación, una cifra que supera ampliamente los US$825 millones otorgados durante todo el 2024 y duplica lo acumulado entre 2020 y 2023. A pesar del volumen, la cantidad de préstamos se estabilizó en torno a los 3000 por mes, lo que muchos analistas ya definen como el “techo operativo” del modelo vigente.
El motivo central detrás del aumento de tasas no es la baja demanda, sino todo lo contrario: los bancos enfrentan un descalce financiero. Mientras que los depósitos que utilizan para fondear los créditos son a corto plazo (menos de 90 días), los préstamos hipotecarios se extienden por 20 o 30 años. Esta brecha genera una presión de liquidez que encarece el costo del dinero. Ante esta tensión, las entidades financieras ajustan la Tasa Nominal Anual (TNA) para moderar el flujo de solicitudes.
Plazo fijo en pesos: por qué vuelve a ser la opción preferida de los ahorristas argentinos
“Fondear créditos hipotecarios es caro porque se trata de préstamos con montos muy elevados”, explicó el economista Federico González Rouco en comunicación con La Nación. Sin mecanismos como la securitización de carteras hipotecarias, los bancos no pueden transferir riesgo ni liberar capital, lo que limita su capacidad para expandir el crédito y los obliga a subir tasas.
iStock
Además, el contexto macroeconómico también influye. “Aún con inflación en baja, persisten episodios de inestabilidad que impactan en las tasas. Sin una desinflación firme y sostenida, es muy difícil que el crédito hipotecario se estabilice”, advirtió Esteban Domecq, economista de Invecq.
Aumentó el precio de los combustibles por el impacto del conflicto entre Israel e Irán
Los aumentos ya se reflejan en los principales bancos del país. Por ejemplo, Banco Ciudad subió su tasa preferencial de 3,5% a 4,5%; Bancor elevó su tasa al 8,9% y redujo el porcentaje financiable de las propiedades; BBVA, que ya ajustó tres veces, ofrece tasas de hasta 12,5% para no clientes. Entidades como Brubank, Galicia, Patagonia, Macro y Santander también aplicaron subas que afectan directamente la cuota inicial y el ingreso requerido.
Un ejemplo ilustra el impacto: para un crédito de $100 millones a 30 años, la cuota inicial pasó de $658.446 a $847.230 tras los últimos ajustes. En consecuencia, el ingreso mínimo requerido para acceder al préstamo saltó de $2.650.000 a $3.388.922.
Mientras tanto, expertos del sector recomiendan al Gobierno desarrollar mecanismos de financiamiento alternativos, como la participación de aseguradoras o el uso de fondos estatales como el FGS para dar respaldo a una posible securitización de hipotecas. Sin esa sofisticación financiera, el sistema hipotecario argentino seguirá operando con recursos propios limitados y ajustes constantes.
El dueño de un emblemático hotel advierte que el sector se achicará durante 2 años
iStock
Desde el sector bancario aseguran que los créditos UVA siguen siendo una herramienta viable para quienes tienen ingresos estables y proyectan financiar su vivienda a largo plazo. No obstante, la falta de una política de vivienda integral que combine financiamiento accesible, disponibilidad de suelo urbano y construcción eficiente, limita el alcance real de estas líneas para la mayoría de la población. La demanda de créditos superó las previsiones más optimistas, pero el techo estructural del sistema impone un freno a su expansión.
Netflix y Spotify serán más caros en una provincia argentina: los motivos del aumento y qué pasa en Chubut
Otro factor clave que incide en la suba de tasas es la falta de competencia entre bancos con respaldo estatal. Excepto por algunas iniciativas puntuales, como las del Banco Nación o Banco Provincia, la mayoría de las líneas de crédito más agresivas en términos de tasa fueron lanzadas por bancos privados, que luego moderaron sus condiciones por cuestiones de sostenibilidad. Sin una estrategia coordinada desde el sector público que garantice tasas subsidiadas o fomente fondos de garantía, el acceso seguirá siendo limitado a sectores medios formales con capacidad de ahorro.
Además, los analistas advierten que la reactivación del crédito también tiene un componente político. Con una inflación a la baja y la presión social por el acceso a la vivienda, los créditos UVA reaparecieron como un “símbolo de normalización”. Pero esa narrativa puede volverse en contra si el sistema no logra sostener la inclusión. “Los bancos pusieron líneas de crédito porque no querían quedar afuera de la foto, pero el mercado de capitales no acompañó, y eso genera un desbalance que no se puede tapar con marketing”, advirtió una fuente del sector financiero.
Prepagas confirmaron nuevos aumentos a partir de julio: cuáles son y de cuánto serán
En el plano legislativo, también hay iniciativas que buscan establecer mecanismos de protección al tomador. Entre ellas, propuestas para limitar el ajuste por inflación o establecer topes a las tasas nominales. Sin embargo, ninguna de esas iniciativas ha prosperado en el Congreso, y mientras tanto, los préstamos continúan indexados por la inflación mensual, lo que genera incertidumbre futura, especialmente si los precios vuelven a acelerarse.
Adobe Stock
Por último, economistas y urbanistas coinciden en que el crédito hipotecario no puede analizarse de manera aislada. La falta de infraestructura urbana adecuada, la escasez de tierras disponibles en zonas con servicios y el aumento de precios de los materiales de construcción complican aún más el panorama para quienes buscan construir o adquirir una vivienda. Por eso, muchos sostienen que el crédito UVA es una herramienta útil, pero insuficiente, si no se enmarca dentro de una política integral de acceso al hábitat.